Куда движется европейская недвижимость?

Главная - Куда движется европейская недвижимость?

По мнению многих признанных экономистов, в мире наступает самый серьезный за последние 25 лет финансовый спад. Профессор Калифорнийского института в Беркли Брэдфорд Де Лонг считает, что глобальной экономике повезет, если ситуация не станет еще хуже. Что же происходит на мировых рынках недвижимости? Попробуем в этом разобраться.

Хотя определенные трудности существуют, аналитики смотрят на этот сегмент экономики с оптимизмом. Есть регионы, где покупка недвижимости может стать не только спасением средств, но и выгодной инвестицией. И их не надо далеко искать — эти островки есть даже в Европе.

Западная Европа

Финансовая помощь, которую оказали европейские правительства банковскому сектору, уже сказалась положительно на индексах деловой активности стран Старого Света. Рынкам недвижимости пока приходится туго. Ипотечное кредитование вообще балансирует на грани временного исчезновения.

Великобританию и Ирландию ураганом кризиса, еще первого, ипотечного, «накрыло» одними из первых. Можно было ожидать, что и восстановятся они тоже первыми. Однако этого не произошло. Цены на недвижимость и объемы продаж продолжают снижаться. Стала падать в цене даже традиционно стабильная элитная недвижимость. Сентябрьский виток кризиса добавил масла в огонь: уровень благосостояния британцев теперь столь низок, что они не могут себе позволить не только жилье в Лондоне, но и дешевые квартиры в Болгарии или Албании. Раньше британцы были в мире основными инвесторами в недвижимость, а в этом году они экономят даже на услугах парикмахера.

Испании прочили судьбу США. Многие эксперты заверяли, что на фоне общего экономического спада в стране кризис местного рынка недвижимости примет тяжелую форму. Между тем, по заверению как властей, так и риелторов, все не так плохо, как могло бы быть. Да, Испания столкнулась со строительным перепроизводством, но спрос на недвижимость в большинстве регионов страны не упал. Поэтому в таких городах, как, например, Барселона, цены не только не падают, но и растут сообразно инфляции. Кроме того, почти на всех испанских курортах не снижается и спрос на аренду. Арендная плата остается высокой, что предоставляет инвесторам уникальную возможность купить подешевле, а сдать подороже. Стоимость среднего испанского квадратного метра продолжит снижаться, но вряд ли ее падение будет значительным, считают эксперты рынка.

Во Франции роста цен на квадратные метры не предвидится, даже в недооцененных районах. Более того, ряд аналитиков полагает, что за этот год падение составит 7–8%, а к концу следующего года цены снизятся в среднем на 15%. Причина заключается не столько в кредитном кризисе, сколько в перегреве рынка: с 1995 по 2008 год средняя стоимость объекта недвижимости во Франции выросла на 210%. Естественно, спад цен постигнет не все районы, а только наиболее подорожавшие.

В Италии есть регионы, где цены не только не будут падать, но и запросто могут вырасти. Это Сицилия и, конечно, Калабрия. Квадратные метры южных регионов страны еще не догнали по стоимости своих северных собратьев, и, если те начнут падать, они не остановятся, а пойдут навстречу. Калабрия — рынок развивающийся и наиболее недооцененный. Деньги, вложенные в инфраструктуру, строительство дорог и индустрию туризма отсталого ранее региона, непременно будут отыграны даже во время кризиса. Осталось только понять, откуда ждать инвестиции. Калабрийские девелоперы уповают на россиян.

Северная Европа

Скандинавские страны — традиционно закрытый для российских инвесторов регион. И не только для российских: предложения недвижимости в Норвегии, Дании и Швеции реализуются, как правило, на внутреннем рынке.

Между тем кризис в Скандинавию пришел: Ассоциация брокеров недвижимости Норвегии (NEF) сообщила, что цены на жилье в сентябре снизились в среднем на 1,7%. Кроме того, две трети проданных в сентябре домов сбывались по ценам ниже оценочной стоимости. Таким образом, норвежское жилье стало более доступным. Тем не менее экономического спада Норвегии аналитики не предрекают: у страны достаточно сильная экономика и большие валютные резервы, чтобы пережить кризис.

Финляндия, в отличие от своих западных соседей, открыта российским инвесторам. И интерес у наших соотечественников к недвижимости Страны тысячи озер, как показало аналитическое исследование портала Prian.ru, высок. Привлекательнее лишь рынок Болгарии. Наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие дома и земельные участки под застройку.

Количество российских покупок в Финляндии неуклонно растет, что вызывает повышение цен на квадратные метры. Ситуация накалилась настолько, что сейчас все меньше финнов могут позволить себе жилье в родной стране. Правительство уже обсуждало введение запрета на приобретение земельных участков иностранцами — чтобы сдержать эскалацию цен. По крайней мере можно с уверенностью сказать, что финский рынок недвижимости не чувствует на себе горячего дыхания кризиса и снежные шапки цен на квадратные метры пока не начали таять.

Страны Балтии немало пострадали от кризиса еще в прошлом году. За сумасшедшим ростом цен в 2005–2006 годах последовало столь же стремительное падение, которое продолжается и по сей день. Впрочем, обрушившиеся рынки недвижимости Латвии и Эстонии в долгосрочной перспективе непременно окажутся инвестиционно привлекательными. Но сколько ждать восстановления рынка — единого мнения у аналитиков нет.

Центральная Европа

Германия во время бума рынков недвижимости, который предшествовал текущему кризису, дорожала меньше других европейских стран. Уже десять лет квадратные метры в стране повышаются в цене только сообразно инфляции, то есть, по сути дела, не меняются. В ряде регионов страны, наиболее депрессивных — это территория бывшей ГДР, — недвижимость вообще распродается за копейки. Причина — низкий спрос на жилье: отток населения из Восточной Германии в Западную в поисках работы и лучшей жизни оставляет тысячи домов пустующими. В таких крупных городах страны, как Берлин, Франкфурт, Гамбург, Мюнхен, объекты дороже, но они высоколиквидны — их легко сдать в аренду и перепродать.

К кризису Германия подошла во всеоружии: правительство выделяет банкам 400 млрд евро для гарантии банковских вкладов гражданам и спасает от краха крупнейшую ипотечную компанию Hypo Real Estate Group. Сильнейшая экономика Евросоюза должна выдержать удар. Стабильным останется и рынок недвижимости Германии. Относительно низкие цены и высокая ликвидность квартир и офисов в крупных городах этому только помогут.

Чехия, Словакия, Словения и Венгрия — наиболее развитые из новых стран — членов Евросоюза. Правда, российскому инвестору они интересны в разной степени. Если Чехия — одна из самых популярных у наших сограждан в плане покупки зарубежной недвижимости, то остальные три им известны мало. Квадратные метры на всех четырех рынках неуклонно росли в цене последние годы, но все равно еще не догнали западноевропейские. Продолжится ли рост теперь? Да, но не такой интенсивный. Тем не менее инвесторам следует обратить внимание на три столицы — Прагу, Будапешт и Братиславу, — как считают эксперты. Недвижимость этих городов всегда востребована, и на ней можно заработать. Рынок Словении не очень «дружелюбен» и не расположен к иностранным инвестициям, особенно к тем, что из-за пределов Евросоюза.

Балканские страны

Именно Балканский полуостров в последние годы не раз становился плацдармом для бума на рынке недвижимости. Сближение стран этого региона с Евросоюзом, экономический рост, туристическая привлекательность и снижение политической напряженности — все это привлекло сюда большое количество инвестиций из-за рубежа. Сначала западноевропейских, потом российских. Небывалый рост цен продемонстрировали Болгария и Черногория, где недвижимость подорожала в разы.

В Болгарии вслед за бумом 2004–2005 годов последовал еще один — в 2007-м. Тогда с января по декабрь по стране цены поднялись в среднем на 18 процентов. Сейчас бум закончился, но Болгария продолжает уверенно дорожать. Естественно, огромное количество строительных проектов и свободных предложений рано или поздно перенасытят рынок Черноморского побережья. И сейчас квадратные метры там растут в цене очень медленно. Но остаются другие регионы, где будет по-прежнему выгодно покупать: это горнолыжные и бальнеологические курорты, центры экологического туризма. Кроме того, несмотря на два пережитых бума, недвижимость Болгарии можно назвать дешевой: до сих пор есть квартиры до 50 тыс. евро.

Кризис Болгария переживет легко, как считают представители крупного болгарского застройщика Bulgarian Land Development. Мировой финансовый коллапс отразится только на отдельных секторах рынка недвижимости. Что касается масштабных проектов, то они не только будут хорошо продаваться, но и окажутся прибыльными для покупателей.

Такого оптимизма не разделяют в Хорватии и Черногории. Но вряд ли тому виной мировой финансовый кризис. Недвижимость этих двух стран уже сильно переоценена, спрос на нее сейчас невысокий. Впрочем, как полагают аналитики, явление это временное, потому что и Хорватия, и Черногория идут на сближение с Евросоюзом, а прояснение ситуации с вхождением в него грозит им очередным ценовым подъемом. Но быстро заработать на недвижимости в той же Черногории, увы, не получится: квадратные метры медленно дешевеют; рынок аренды перенасыщен предложениями — почти каждый житель побережья страны либо продает, либо сдает свою недвижимость.

Чуть южнее по побережью — Албания. Это как раз тот островок, который волной кризиса не смоет. Ведь цены на недвижимость здесь почти самые низкие в Европе. И одна из самых чистых и немноголюдных береговых линий Адриатического и Ионического морей уже привлекает и туристов, и покупателей жилья. Албанский рынок еще развивается; пока продаются только новостройки. И когда начнется бум недвижимости, никто с уверенностью сказать не может. Английские инвесторы, которые первыми открыли этот рынок, с наступлением кризиса начали экономить. Теперь Албания ищет новые рынки сбыта. Но дешеветь она явно не будет.

Греция — единственная страна «Старой Европы» на Балканах. Потому и квадратные метры там дороже, чем в других балканских государствах. Но, несмотря на давнее членство страны в ЕС, ее рынок недвижимости катастрофически неразвит. Да, греческую недвижимость активно покупают иностранцы, но при этом нет единого регистра объектов. Российских инвесторов могут заинтересовать курорты в приграничных территориях, на полуострове Халкидики и на острове Крит. Цены там ниже, чем в остальной Греции, и их большого падения эксперты не ожидают.

Влияние кризиса на рынки недвижимости европейских стран разнородно: одни пребывают в депрессии, другие его даже не заметили. Дело в том, что спад в этом сегменте экономики начался еще в 2007 году и новый финансовый удар не отправил рынки недвижимости в нокаут. Тем не менее покупать недвижимость в Европе или нет — каждый решает сам.

23.10.2017
Реклама: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9